RIAPERTI I TERMINI PER TERRENI E PARTECIPAZIONI
Rideterminazione valori al 1° luglio e pagamento entro il 30 giugno 2012
Il decreto Sviluppo (D.L. n. 70 del 13 maggio 2011) all’art. 7 prevede la riapertura dei termini per rideterminare il valore dei terreni a destinazione agricola ed edificatoria e delle partecipazioni in società non quotate, sulla falsariga dei provvedimenti precedenti che, in sostanza, hanno reso stabile quello originario, risalente agli artt. 5 e 7 della Legge finanziaria per il 2002 e che, ancora oggi, rappresentano la normativa di riferimento.
Un soggetto che possiede un terreno o una partecipazione potrebbe avere convenienza a utilizzare l’opportunità offerta dal decreto Sviluppo, nell’intento di conseguire un legittimo risparmio fiscale in vista della cessione di una di tali attività. Infatti, è possibile affrancare le plusvalenze latenti nei valori di questi beni, corrispondendo un’imposta sostitutiva di quella ordinaria, così generando un carico tributario anche molto ridotto rispetto a quello che si avrebbe operando normalmente.
I termini
Con il nuovo provvedimento, la rivalutazione può essere eseguita se i beni sono posseduti alla data del 1° luglio 2011, e consegue effetti solo se si redige un’apposita perizia di stima entro il 30 giugno 2012, che è anche la data per versare l’imposta sostitutiva dovuta, ovvero la prima rata.
Alla luce delle ultime modificazioni apportate, la rideterminazione del valore di acquisto delle partecipazioni non negoziate in mercati regolamentati e dei terreni edificabili e con destinazione agricola, possono essere effettuate se sono rispettati i seguenti requisiti:
§ 1° luglio 2011 data alla quale occorre verificare il possesso delle partecipazioni e dei terreni;
§ 30 giugno 2012 termine per il versamento dell’intera imposta sostitutiva o della prima delle tre rate previste;
§ 30 giugno 2012 termine entro il quale procedere al giuramento della perizia di stima della società, nel caso di partecipazioni, o del terreno.
Possesso |
Redazione perizia |
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01.07.2011 |
30.06.2012 |
30.06.2013 |
30.06.2014 |
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Versamento imposta (1° rata) |
Versamento 2° rata |
Versamento 3° rata |
Le aliquote
Le misure dell’imposta sostitutiva, non modificate rispetto alle precedenti rivalutazioni, sono le seguenti:
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4% |
partecipazioni che risultano qualificate ai sensi dell'art. 67, co. 1, lett. c), del Tuir (sono tali quelle che rappresentano una percentuale di diritti di voto esercitabili nell'assemblea ordinaria superiore al 20 per cento ovvero una partecipazione al capitale od al patrimonio superiore al 25 per cento). |
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2% |
partecipazioni che risultano non qualificate ai sensi dell'art. 67, co. 1, lett. c-bis), del Tuir (sono tali quelle che rappresentano una percentuale di diritti di voto esercitabili nell'assemblea ordinaria non superiore al 20 per cento ovvero una partecipazione al capitale od al patrimonio non superiore al 25 per cento). |
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4% |
terreni edificabili ed a destinazione agricola. |
Rapporto con le precedenti rivalutazioni
Dato il continuo susseguirsi dei provvedimenti di riapertura della rivalutazione, è frequente che un soggetto abbia operato una prima rivalutazione, e si trovi poi nella condizione di rivalutare nuovamente, poiché in questo intervallo di tempo, non essendo intervenuta la vendita, il valore del terreno o della partecipazione si è modificato. In proposito, l’Amministrazione Finanziaria ha sempre posto questa regola: con la seconda rivalutazione si libera una nuova imposta che deve essere versata in via autonoma; quella versata in precedenza non può essere compensata ma può essere chiesta a rimborso, eventualmente sospendendo il versamento della rata in corso.
Infatti, l’art. 7 del D.L. n. 70/11 introduce una norma molto opportuna, che consente di imputare alla seconda rivalutazione l’imposta già versata per attuare quella precedente, subordinando la sua efficacia all’approvazione di un apposito regolamento, ma il tutto avrà impatto sul modello Unico 2012 che si compilerà il prossimo anno.
In alternativa alla “nuova” compensazione, è possibile richiedere il rimborso dell’imposta sostitutiva già pagata.
Di seguito vengono sintetizzate le caratteristiche principali dei due adempimenti.
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TERRENI |
Ambito soggettivo ed oggettivo
I terreni devono essere posseduti alla data del 1° luglio 2011 da:
- Privati;
- Imprese agricole esercitate sotto forma di ditta individuale;
- Società semplici;
- Enti non commerciali;
con l’esclusione perciò delle Snc, Sas, società di capitali e cooperative.
I terreni suscettibili della rivalutazione sono:
- Terreni agricoli;
- Terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria;
- Terreni lottizzati o sui quali sono state costruite opere per renderli edificabili.
In caso di terreno in comproprietà, ogni comproprietario può rivalutare la propria quota.
Ø Il comproprietario che rivaluta determina la plusvalenza in base alla differenza tra la quota di corrispettivo percepito ed il valore rivalutato oltre al costo della perizia a carico.
Ø Il comproprietario che non ha rivalutato determina la plusvalenza con riferimento al costo originario.
In caso di terreno in usufrutto il nudo proprietario può rivalutare il valore della sua sola nuda proprietà (differenza fra il valore della proprietà e quello del diritto di usufrutto).
In caso di possibile cessione dell’usufrutto, l’usufruttuario può rivalutare il valore dell’usufrutto in base al valore determinato dalla perizia giurata di stima, utilizzando gli appositi coefficienti.
Ambito temporale
La rivalutazione consente di rivalutare il valore dei terreni posseduti alla data del 1° luglio 2011, rimanendo esclusi perciò quelli acquisiti successivamente a tale data o quelli alienati prima.
La perizia giurata
La redazione e il giuramento della perizia devono essere effettuati antecedentemente la data di cessione, poiché il valore che emerge è quello minimo dell’imposta di registro e quindi se ne deve tener conto ai fini della tassazione dell’atto. Il termine ultimo è il 30 giugno 2012.
Deve essere conservata dal contribuente che è tenuto ad esibirla in caso di richiesta da parte dell’Amministrazione Finanziaria. Il costo sostenuto per la perizia può essere portato ad incremento del valore da considerare nel calcolo della plusvalenza.
Imposta sostitutiva e versamento
- in unica soluzione entro il 30 giugno 2012;
- in modo rateale con un massimo di tre rate di uguale importo scadenti il 30/06/2012, 30/06/2013 e 30/06/2014, con la maggiorazione delle rate successive alla prima di un interesse annuo del 3%.
Per il versamento si utilizzerà il modello F24; le ricevute di pagamento devono essere conservate dal contribuente per essere eventualmente esibite o trasmesse su richiesta dell’Amministrazione Finanziaria.
Calcolo di convenienza
Interessa in particolare a:
· il contribuente il quale dichiara “l’area edificabile” in sede ICI;
· il proprietario di un terreno agricolo in procinto di essere inserito nel piano regolatore;
· il soggetto interessato ad una imminente cessione del terreno in cambio di denaro o in permuta parziale o totale di appartamenti da costruire.
Esempio. Il contribuente il quale cede a terzi, a titolo oneroso, terreni edificabili, si trova a dichiarare un reddito imponibile spesso di importo rilevante:
· valore di acquisto o di successione del terreno anno 1980 agricolo poi diventato edificabile 15.000
· probabile valore di cessione 200.000 euro
· differenza tassabile 185.000
In alternativa:
· si conferisce l’incarico per la perizia commerciale del terreno al 1° luglio 2011
· la perizia - da redigere entro il 30 giugno 2012 - assevera il valore di 190.000 euro
· si versa entro il 30 giugno 2012 il 4% di 190.000 pari a 7.600 euro
· si cede successivamente il terreno per 200.000 euro
· la plusvalenza è 10.000 tenendo conto anche del costo della perizia
Il risparmio fiscale è evidente.
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PARTECIPAZIONI |
Ambito soggettivo ed oggettivo
La rivalutazione in oggetto è rivolta a tutti i contribuenti che, in regime diverso da quello di impresa o professionale, alla data del 1° luglio 2011 possiedono titoli, quote o diritti non negoziati nei mercati regolamentati, indipendentemente dalla circostanza che essi siano rappresentativi di una partecipazione qualificata o non qualificata.
Si tratta in sostanza di quei contribuenti che effettuano operazioni suscettibili di generare redditi “diversi” di natura finanziaria e, quindi:
- le persone fisiche, per le sole quote non possedute in regime di impresa;
- le società semplici e le società ed associazioni ad esse equiparate;
- gli enti non commerciali;
- i soggetti non residenti, per le plusvalenze derivanti dalla cessione a titolo oneroso di partecipazioni in società residenti in Italia che non siano riferibili a stabili organizzazioni.
Ambito temporale
La rivalutazione in oggetto si riferisce alle partecipazioni possedute alla data del 1° luglio 2011.
Diversamente dalla rivalutazione per i terreni, in caso di cessione di partecipazione, la perizia può essere redatta anche successivamente alla vendita. Quindi una partecipazione ceduta il 2 settembre prossimo, può essere rivalutata con un perizia redatta successivamente. Questa possibilità vale solo in caso di partecipazione non immessa in un regime di risparmio amministrato o gestito.
La perizia giurata
La redazione e il giuramento della perizia possono essere effettuati anche successivamente alla vendita, purchè la partecipazione non sia immessa in un regime di risparmio amministrato o gestito. Il termine ultimo è il 30 giugno 2012.
Imposta sostitutiva
Versamento
- in unica soluzione entro il 30 giugno 2012;
- in modo rateale con un massimo di tre rate di uguale importo scadenti il 30/06/2012, 30/06/2013 e 30/06/2014, con la maggiorazione delle rate successive alla prima di un interesse annuo del 3%.
Per il versamento si utilizzerà il modello F24; le ricevute di pagamento devono essere conservate dal contribuente per essere eventualmente esibite o trasmesse su richiesta dell’Amministrazione Finanziaria.
Tassazione ordinaria della plusvalenza
La rivalutazione potrebbe essere giustificata anche dal nuovo trattamento fiscale in vigore dal 2004 in caso di cessione di partecipazione.
Esempio – PARTECIPAZIONE NON QUALIFICATA
La plusvalenza è sempre soggetta all’imposta sostitutiva del 12,50%.
Esempio – PARTECIPAZIONE QUALIFICATA
Con l’abrogazione dell’imposta sostitutiva del 27%, era prevista la tassazione ordinaria Irpef sul 40%, aumentata al 49,72% dal D.M. del 02/04/08; considerando una aliquota Irpef del 33%, l’imposta sarebbe pari al 16,40%.
Calcolo di convenienza
La convenienza alla rivalutazione è maggiore in presenza di un costo di acquisto non rilevante rispetto al corrispettivo di vendita tenendo conto anche del costo della perizia.
Esempio. Il sig. Rossi è socio al 50% della società – partecipazione qualificata:
· costo della partecipazione al 1° gennaio 2005 euro 10.000
· valore della perizia redatta euro 200.000
· valore della quota parte socio Rossi euro 100.000
· imposta 4% di 100.000 = euro 4.000
Partecipazione pervenuta per successione o donazione
Un particolare caso è rappresentato dalle partecipazioni pervenute per successione o donazione, che hanno considerazioni specifiche se riferite alla possibilità di:
- rivalutarle sebbene pervenute posteriormente al 1° luglio 2011;
- di utilizzare i valori rivalutati dal de cuius o dal donante.
In merito al possesso l’Agenzia delle Entrate ha negato la possibilità di rivalutazione, salvo il caso specifico in cui l’erede abbia ricevuto dal de cuius mandato con rappresentanza per l’effettuazione della rivalutazione.
Più complesso è il caso di partecipazioni rivalutate dal de cuius o dal donante. Per quanto concerne le partecipazioni pervenute per successione è necessario distinguere a seconda che:
4 la successione si è avuta nel periodo 25/10/01 – 2/10/06 nel qual caso è ammesso l’utilizzo del costo rivalutato da parte del de cuius;
4 la successione è posteriore al 2/10/06 con conseguente inibizione all’utilizzo del costo rivalutato, in tale caso si dovrà utilizzare il valore dichiarato ai fini dell’imposta di successione.
04/07/2011